U bevindt zich hier: Nieuws & Publicaties » Artikelen en Columns » Beladderde of belabberde ruimtelijke ontwikkeling. Column Vastgoedmarkt, René Buck, mei 2015

Nieuws & Publicaties

Onze kernactiviteiten

 

Naam
Functie
Bedrijf
Tel.nr.
E-mail
 
+31 24-3790222

Kantoren

Beladderde of belabberde ruimtelijke ontwikkeling. Column Vastgoedmarkt, René Buck, mei 2015

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking roept veel tegengestelde reacties op. Het beeld varieert van ‘papieren tijger’ tot ‘handig instrument dat zorgvuldige ruimtelijke ordening bevordert’.

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (LDV) is, zo motiveert de regering, ingericht voor 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt'. In de praktijk betekent dat bij elk significant (uitbreidings)plan voor woningen, winkels, kantoren, bedrijventerreinen en dergelijke drie treden van de ladder moeten worden doorlopen. Trede 1 stelt de vraag of er een regionale ruimtevraag is, waarin elders in de regio nog niet voorzien is. Waarbij vraag gezien wordt als behoefte minus het aanbod in plannen en het bestaande aanbod (lees: leegstand).

Is de behoeftevraag positief beantwoord dan is er trede 2: is (een deel van) die regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden? Daarbij gaat het zowel om kwantitatief aanbod als aanbod in kwalitatieve zin. Dat laatste is bijvoorbeeld van belang bij het onderscheid naar verschillende typen woon- of bedrijfshuisvestingsmilieus.

Als uit de match van vraag en aanbod blijkt dat (een deel van) de behoefte niet binnen het stedelijk gebied te vinden is dan wordt de initiatiefnemer in trede 3 verzocht een locatie te zoeken die multimodaal ontsloten is. Bij personenvervoer is dat per auto en openbaar vervoer, bij goederenvervoer gaat het om vervoer over de weg, rail en binnenvaart. De afgelopen pakweg 2 jaar wordt de ladder in toenemende mate toegepast, waarbij ook de Raad van State - als hoogste bestuursrechter - een heel pak werk erbij heeft gekregen.

Wat zijn de bevindingen tot nog toe? De LDV is geen echte ladder, het is meer een trits van stoplichten. De ladder eindigt ook niet met een concreet resultaat, het is vooral een verantwoordingsplicht. Anders gezegd, de verplichting om de LDV toe te passen is juridisch gezien hard, maar de inhoud is zacht(er).

Veel critici vinden dat bezwaarlijk, maar ik zie maar moeilijk in hoe zo’n op direct resultaat gerichte ladder wél te ontwikkelen is. Het gaat uiteindelijk om een zorgvuldige ruimtelijke afweging bij een nieuwe ontwikkeling. Uit de jurisprudentie blijkt dat de Raad van State die zorgvuldigheid serieus neemt. Met andere woorden, initiatiefnemers kunnen zich bij de onderbouwing van hun plannen en het doorlopen van de ladder er niet meer met een paar alinea’s van afmaken. Een voordeel van de ladder is ook de regionale insteek: actuele regionale ruimtebehoeften zijn nodig om extra ruimtelijke claims te honoreren.

Daar waar afwegingen moeten worden gemaakt blijft er ruimte voor discussie, dat verandert deze ladder echt niet. Dat begint al met discussies over ‘wat is regionaal’, ‘wat is stedelijk’, ‘wat is substantieel (5 of 50 woningen?)’, ‘wat is multimodaal (auto én fiets?)’ en eindigt (zeker bij treden 2 en 3) bij twee cruciale vragen: wat is financieel haalbaar en wie bepaalt dat? Als geld immers geen rol speelt, is elke transformatie van bestaand aanbod mogelijk en is ook elke woningbouwlocatie of bedrijventerrein multimodaal te ontsluiten.

Al met al bevordert de LDV zorgvuldigheid van de ruimtelijke ordening en dwingt de initiatiefnemer/gemeente de plannen goed te onderbouwen. Dat is winst. De keerzijde is een toename van de administratieve lasten én van het aantal juridische procedures. Belangrijke vraag is of door de ladder de flexibiliteit in stedelijke ontwikkeling aan banden wordt gelegd. Voor het antwoord op die vraag moeten we nog pakweg anderhalf jaar wachten: op besluiten van gemeenten bij bestemmingsplannen, maar zeker ook op uitspraken van de Raad van State.

Reacties naar: rene.buck@bciglobal.com

«« terug

Aanmelden nieuwsbrief

Buck Consultants International geeft een aantal keer per jaar een digitale nieuwsbrief uit.

Wilt u ook op de hoogte blijven?
» Meld u aan voor de nieuwsbrief
» Lees de laatste nieuwsbrief